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17.12.2013 - LOCAZIONE: uso promiscuo, quali criteri applicare?

Le locazioni a uso di abitazione e le locazioni a uso diverso dall'abitazione sono disciplinate in modo diverso. Le prime prevalentemente dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, le seconde dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, nota come legge equo canone.

Qualora l'uso cui il conduttore adibisce l'immobile sia diverso da quello pattuito (in particolare quando l'immobile è adibito ad abitazione nonostante sia pattuito un uso non abitativo) il locatore può ottenere dal giudice la risoluzione del contratto; se non la domanda al contratto si applica il regime corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Nel caso in cui il contratto di locazione venga stipulato per un uso promiscuo si pongono tre problemi:

CANONE DI LOCAZIONE

è differente a seconda della densità abitativa della zona in cui è situato l'immobile. In caso di alta densità abitativa i contratti sono il risultato degli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni maggiormente rappresentative dei conduttori. In caso contrario la determinazione del canone è rimessa all'autonomia contrattuale delle parti.

DURATA DEL CONTRATTO

è differente per le stesse ragioni di cui sopra.

Inoltre, se ad uso abitativo bisogna distinguere tra

  • Alta densità abitativa tre anni rinnovabile per altri due
  • Bassa densità abitativa quattro anni rinnovabile per altri quattro

Se ad uso commerciale tra

  • uso commerciale sei anni rinnovabile per altri sei anni
  • uso alberghiere nove anni rinnovabile per altri nove anni

CEDOLARE SECCA

l'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011 ha escluso dall’applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

SOLUZIONI PROPOSTE

Inserimento della seguente clausola contrattuale:

l'immobile viene concesso in locazione ad uso abitazione, restando per altro consentito al conduttore di svolgere nell'immobile l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria di [inserire l'attività esercitata dal locatario]

In questo caso potrebbero essere utilizzate le caratteristiche tipiche dell'uso prevalente che, per effetto della clausola, risulterà essere quello abitativo.

Stipulazioni di due contratti differenti con canoni e scadenze diverse.

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